Nadlan Capital Group – מימון למשקיעים זרים בשוק האמריקאי
מה זה BRRRR?
קנה, גמילה, השכרה, מימון מחדש, חזור
BRRRR הוא ראשי תיבות המייצג קנייה, גמילה, השכרה, מימון מחדש וחזרה. זוהי אסטרטגיית השקעה בנדל"ן הכוללת שורה של צעדים לרכישה, שיפור ומינוף נכסים ליצירת עושר לטווח ארוך. האסטרטגיה פופולרית במיוחד בקרב משקיעי נדל"ן המבקשים לבנות פורטפוליו של נכסים מניבים. להלן פירוט של כל שלב באסטרטגיית BRRRR וכיצד משכנתאות משחקות תפקיד:
לקניה
משקיעים מתחילים בזיהוי ורכישת נכס במצוקה או בשווי נמוך. זה יכול להיות נכס הזקוק לשיפוץ, עיקול או נכס מתחת לשווי השוק.
גמילה
לאחר רכישת הנכס, המשקיעים מבצעים שיפוצים ושיפורים הדרושים להעלאת ערכו. המטרה היא לשפר את כוח המשיכה של הנכס ואת פוטנציאל ההכנסה משכר דירה.
להשכרה
לאחר סיום השיפוצים, הנכס מושכר לדיירים. הכנסה משכירות עוזרת לכסות הוצאות שוטפות, לרבות תשלומי משכנתא, ארנונה ועלויות תחזוקה.
למחזר מחדש
לאחר שיקום והשכרת הנכס, מבקשים המשקיעים למחזר את עלויות הרכישה והשיפוץ הראשוניות באמצעות משכנתא חדשה. המיחזור מבוסס על עליית השווי של הנכס, הנובעת מהשיפורים שבוצעו.
המשכנתא החדשה המתקבלת באמצעות מימון מחדש מפריעה את הלוואות הרכישה והשיפוץ המקוריות. משקיעים שואפים להבטיח משכנתא שתכסה חלק משמעותי מהשקעתם הכוללת בנכס.
⦿ באופן אידיאלי, למשכנתא שעברה מיחזור יהיו תנאים נוחים יותר, כגון ריבית נמוכה יותר, מה שיכול לשפר את תזרים המזומנים.
לחזור על
עם התמורה מהמימון, המשקיעים יכולים לחזור על התהליך באמצעות הכספים לרכישה ושיפוץ של נכס אחר. זה מאפשר למשקיעים למחזר את הונם ולבנות פורטפוליו של נכסים מניבים לאורך זמן.
נקודות מפתח לגבי משכנתאות ו-BRRRR
משכנתא ראשונית
השלב הראשון כולל הבטחת משכנתא ראשונית לרכישת הנכס. משכנתא זו מכסה את עלות הרכישה, ולעתים קרובות משקיעים מחפשים אפשרויות מימון בתנאים נוחים.
מימון גמילה
בהתאם להיקף השיפוצים, משקיעים עשויים להשתמש באפשרויות מימון נוספות, כגון הלוואות בנייה או כספים אישיים, כדי לכסות את עלויות הגמילה.
מימון מחדש של משכנתא
שלב המימון כרוך בקבלת משכנתא חדשה המבוססת על שווי משופר של הנכס. משכנתא חדשה זו משלמת את המשכנתא הראשונית וכל מימון נוסף המשמש לשיפוצים.
יחס הלוואה לערך (LTV).
הצלחת אסטרטגיית ה-BRRRR תלויה לעיתים קרובות בהשגת יחס הלוואה לערך נוח במהלך המימון מחדש. למלווים יש בדרך כלל יחסי LTV מקסימליים, ומשקיעים שואפים למחזר ביחס המאפשר להם לגשת לחלק ניכר מההון המושקע שלהם.
שיקולי תזרים מזומנים
על המשקיעים לנתח בקפידה את תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הנכס לאחר מימון מחדש כדי להבטיח שהכנסות השכירות מכסות את תשלומי המשכנתא והוצאות אחרות.
שימוש בסיטונאות ככלי עם BRRRR
שיתוף פעולה עם סיטונאי נדל"ן תוך יישום שיטת ה-BRRRR יכול להיות גישה אסטרטגית למציאת נכסים בשווי נמוך של שוק הזקוקים לשיקום. להלן מדריך שלב אחר שלב כיצד לעבוד עם סיטונאי לביצוע אסטרטגיית BRRRR:
בניית קשרים עם סיטונאים
התחבר עם סיטונאי נדל"ן מקומיים או הצטרף לקבוצות השקעה בנדל"ן כדי ליצור קשר עם אנשים המתמחים במציאת נכסים במצוקה.
שלח בצורה ברורה את קריטריוני ה-BRRRR שלך
העבר את הקריטריונים שלך לעסקאות BRRRR בבירור לסיטונאי. זה כולל את המיקום הרצוי, סוג הנכס, מחיר הרכישה, עלויות שיפוץ משוערות וערך פוטנציאלי לאחר תיקון (ARV).
צור קשר והסכם
בניית מערכת יחסים עם הסיטונאי המבוססת על אמון ושקיפות. שקול להמציא את מערכת היחסים עם הסכם כתוב המתאר את הקריטריונים שלך, את אחריותו של הסיטונאי והסדרי הפיצויים.
קבלת לידים לנכסים של סיטונאי
סיטונאים יספקו לך לידים על נכסים פוטנציאליים העומדים בקריטריוני BRRRR שלך. לרוב מדובר בנכסים במצוקה שניתן לרכוש במחיר נמוך מהשוק.
הערכת מאפיינים
ערכו בדיקת נאותות יסודית בכל נכס שמסופק על ידי הסיטונאי. הערכת מצב הנכס, צרכי השיפוץ וה-ARV הפוטנציאלי. ודא שהמספרים מתאימים ליעדי ההשקעה שלך ב-BRRRR.
לנהל משא ומתן עם הסיטונאי
נהלו משא ומתן עם הסיטונאי להבטחת הנכס במחיר המאפשר אסטרטגיית BRRRR רווחית. דון בתשלום של הסיטונאי וודא שהעסקה הכוללת עומדת ביעדים הפיננסיים שלך.
ביצוע גמילה ושיפוצים
לאחר שרכשתם את הנכס, המשיכו לגמילה ולשיפוצים. עבודה מול קבלנים על מנת להבטיח שהשיפורים מוסיפים ערך לנכס.
ניהול הנכס כהשכרה
לאחר השלמת השיפוצים, העבר את הנכס להשכרה. זה מייצר הכנסה משכירות, עוזר לכסות הוצאות שוטפות ולשפר את הביצועים הפיננסיים הכוללים של הנכס.
ניהול הנכס כהשכרה
עבוד עם מלווה כדי להתחיל את תהליך המימון מחדש. ספק תיעוד על הערך המשופר של הנכס, הכנסות השכירות והפרופיל הפיננסי הכולל שלך.
מימון מחדש כדי למשוך הון עצמי
עם מימון מחדש מוצלח, אתה אמור להיות מסוגל למשוך חלק ניכר מההון המושקע שלך, באופן אידיאלי להשיג יחס הלוואה לערך (LTV) שמתאים למטרות שלך.
חזור על התהליך
המשך לעבוד עם הסיטונאי כדי לזהות ולרכוש הזדמנויות BRRRR נוספות. כאשר אתה ממחזר את ההון שלך באמצעות מימון מחדש, אתה יכול לחזור על התהליך כדי לבנות תיק של נכסים מניבים.
קנה מידה וגיוון
התחל להרחיב את תיק ה-BRRRR שלך ולגוון בין נכסים ושכונות שונות. זה יכול לעזור לפזר סיכונים ולשפר את היציבות הכוללת של תיק ההשקעות בנדל"ן שלך.
BRRRR דוגמה מאת הסטודנטים שלנו לסיטונאות
הסטודנט שלנו לסיטונאי מיקם דופלקס
יחידות השכרה:
2. השכרה מלאה.
שכר דירה ברוטו:
$1000 ליחידה.
דרוש שיפוץ:
'מס
סכום רכישה בחוזה:
75,000 $.
מחיר חוזה סופי לאחר בדיקה:
$70,000
תשואה ברוטו עם שווי שוק:
($2000 X 12) / $150,000 = 16%
תשואה ברוטו עם מחיר חוזה:
($2000 X 12) / $70,000 = 34%
לתלמיד שלנו היו 2 אסטרטגיות בראש
אסטרטגיה א
אסטרטגיה א': סיטונאי של החוזה
⦿ באמצעות רשת המשקיעים שלנו, הסטודנט איתר קונה תמורת 96,000 דולר.
⦿ רווח הקונה: = 150,000 דולר - 96,000 דולר = 54,000 דולר
⦿ רווח הסטודנט: 150,000 דולר - 70,000 דולר = 26,000 דולר
אסטרטגיה ב'
אסטרטגיה ב': BRRRR - האסטרטגיה הנבחרה והמועדפת
⦿ הסטודנט רוכש את הנכס תמורת 70,000 דולר
⦿ לאחר 6 חודשי תקופת התיישנות, מימנה מחדש את הנכס בשווי שוק של 150,000 דולר עם שיעור LTV של 80%.
⦿ רווח הסטודנט: (150,000$ * 0.8 = 120,000$) - 70,000$ = 50,000$
⦿ רווח נוסף של 50,000 דולר - 26,000 דולר = 24,000 דולר
⦿ הסטודנט מקבל את הזכויות על הנכס ויש לו תזרים מזומנים של 1,000 דולר לאחר הרחבות.