Nadlan Capital Group – מימון למשקיעים זרים בשוק האמריקאי
הלוואות רב-משפחתיות למגורים ומסחריים
הלוואות יחס כיסוי שירות חוב (DSCR) יכולות לשמש הן למגורים והן לנכסים רב-משפחתיים, אך ישנם כמה הבדלים מרכזיים בין שני סוגי הנכסים שעשויים להשפיע על תנאי ההלוואה והשיקולים.
הנה השוואה
נכסים למגורים
שימוש בהלוואות DSCR
הלוואות DSCR לנכסי מגורים משמשות לעתים קרובות משקיעי נדל"ן או בעלי בתים שרוצים למנף את הנכס להכנסה משכירות.
מקור הכנסה
מקור ההכנסה העיקרי לנכס למגורים הוא בדרך כלל הכנסה משכירות משוכר יחיד (אם מושכר) או תשלומי המשכנתא של המשתכן.
שיקולי הלוואה
הלוואות DSCR לנכסים למגורים עשויים להיות בעלי קריטריוני כשירות שונים בהשוואה לנכסים רב-משפחתיים. המלווים עשויים להתמקד יותר בהכנסה האישית של הלווה ובכושר האשראי.
נכסים רב משפחתיים
סוג הנכס
נכסים רב-משפחתיים מורכבים ממספר יחידות דיור בתוך בניין או מתחם בודד. דוגמאות כוללות דופלקסים, טריפלקסים, בנייני דירות ומבנים אחרים המתאימים למספר משפחות או דיירים. 5 יחידות ומעלה.
שימוש בהלוואות DSCR
הלוואות DSCR לנכסים רב-משפחתיים נועדו לממן נכסים מניבים עם הכנסות משכירות ממספר שוכרים.
מקור הכנסה
ההכנסה מנכסים רב משפחתיים מגיעה מתשלומי שכירות של מספר דיירים. פיזור ההכנסות מיחידות שונות יכול לתרום לתזרים מזומנים יציב יותר.
שיקולי הלוואה
הלוואות DSCR לנכסים רב-משפחתיים עשויות לשקול את תזרים המזומנים הכולל של הנכס, תוך התחשבות בהכנסות משכירות ממספר יחידות. המלווים בוחנים לעתים קרובות את יכולתו של הנכס לייצר מספיק הכנסה לכיסוי תשלומי שירות החוב.
שיקולים מרכזיים להלוואות DSCR בשני המקרים
חישוב DSCR
DSCR מחושב כהכנסה תפעולית נטו (NOI) חלקי סך שירות החוב (תשלומי הלוואות). גם נכסי מגורים וגם נכסים רב-משפחתיים יעברו חישוב זה, אך מרכיבי ה-NOI עשויים להיות שונים.
תנאי הלוואה
תנאי הלוואה עבור הלוואות DSCR, כגון שיעורי ריבית, סכומי הלוואות ותקופות הפחתה, יכולות להשתנות בהתאם לסוג הנכס ולמדיניות המלווה.
הערכת סיכונים
המלווים מעריכים את הסיכון הקשור בנכס ואת יכולתו של הלווה to לעמוד בחובות חובות שירות. נכסים רב-משפחתיים עשויים להיתפס כבעלי זרם הכנסה יציב יותר עקב ריבוי דיירים.
כאשר מחפשים הלוואת DSCR, חיוני לעבוד עם מלווים שמכירים את סוג הנכס הספציפי ולשקול היטב את פוטנציאל ההכנסה של הנכס ואת ההוצאות הנלוות. המלווים יעריכו את הביצועים הפיננסיים של הנכס ואת כישוריו של הלווה כדי לקבוע את תנאי ההלוואה והזכאות.