מימון מחדש של המשכנתא שלך: מדריך שלב אחר שלב לבעלי בתים

מיחזור משכנתא יכול להרגיש כמו מבוך של תנאים ועמלות, אבל זה לא חייב להיות כך. בין אם אתם רוצים להפחית את התשלומים החודשיים או לנצל את ההון העצמי של הבית שלכם, ידיעת אופן מיחזור המשכנתא יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים. מדריך שלב אחר שלב זה מפרט את תהליך מיחזור המשכנתא כך שתהיו מוכנים לקבל החלטות חכמות בנוגע לתנאי ההלוואה ושיעורי הריבית. למדו עוד על אפשרויות מימון לבעלי בתים.

הבנת מיחזור משכנתא

מה זה מימון מחדש?

מיחזור משכנתא פירושו החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה עבור אותו נכס. המשכנתא החדשה מפריעה את ההלוואה הנוכחית, ואתה מתחיל לבצע תשלומים על ההלוואה החדשה. אנשים מבצעים מיחזור משכנתא מסיבות רבות, החל מהבטחת ריביות נמוכות יותר למשכנתא ועד שינוי תנאי המשכנתא שלהם או גישה להון העצמי שלהם.

מתי לשקול מימון מחדש

עיתוי המימון מחדש יכול להשפיע רבות על היתרונות שלו:

• כאשר הריביות יורדות מתחת לשיעור הנוכחי שלך

• לאחר שדירוג האשראי שלך השתפר

• כאשר ברצונך לשנות את תקופת ההלוואה שלך (קצרה או ארוכה יותר)

• כאשר בניית הון עצמי משמעותי בביתך

• כשרוצים לבטל את ביטוח המשכנתא

• כאשר אתם צריכים לעבור בין הלוואות בריבית משתנה לריבית קבועה

כאשר מימון מחדש לא הגיוני

אם אתם מתכננים למכור את ביתכם בשנים הקרובות, ייתכן שמימון מחדש לא יהיה כדאי. עלויות הסגירה עשויות לעלות על החיסכון הפוטנציאלי. תמיד חשבו את נקודת האיזון שלכם - הזמן שלוקח לחיסכון החודשי לעלות על עלויות המימון מחדש - לפני שתמשיכו.

תהליך המימון מחדש שלב אחר שלב

1. הכינו את הכספים שלכם

לפני שמתחילים בתהליך מיחזור משכנתא, ודאו שאתם מוכנים כלכלית:

• בדוק את ציון האשראי שלך ופעל לשיפורו במידת הצורך

• חשב את יחס החוב להכנסה שלך (DTI) ופרע חובות במידת האפשר.

• ודאו שיש לכם כסף להוצאות הסגירה (בדרך כלל 3-6% מסכום ההלוואה)

• איסוף מסמכים פיננסיים (דוחות מס, תלושי שכר, דפי חשבון בנק)

2. בחר את סוג המימון מחדש שלך

אפשרויות שונות למימון מחדש משרתות מטרות שונות:

• מימון מחדש בריבית ובתקופה : שינוי הריבית, תקופת ההלוואה או שניהם

• מימון מחדש במזומן : לווה כנגד ההון העצמי שלך כדי לקבל מזומן

• ייעול מימון מחדש : מפשט את התהליך עבור הלוואות מגובות ממשלה (FHA, VA, USDA)

• מימון מחדש במזומן : מפקיד יותר כסף לקרן שלך כדי להקטין את גודל ההלוואה

• מימון מחדש ללא עלויות סגירה : משלב את עלויות הסגירה בהלוואה שלך או מקבל ריבית גבוהה יותר

3. חפשו מלווים

אינך צריך למחזר את ההלוואה עם המלווה הנוכחי שלך. כדי למצוא את העסקה הטובה ביותר:

• הגשת בקשה למספר מלווים במסגרת זמן קצרה

• השווה הערכות הלוואה זו לצד זו

• שימו לב גם לריביות וגם לעלויות הסגירה

• התחשבו במוניטין של המלווה ובשירות הלקוחות

4. נעל את הריבית שלך

החליטו אם לנעול את הריבית או לתת לה לצוף:

• נעילה אם הריביות עולות כדי להגן מפני עליות

• שיעורי הריבית משתנים אם הם יורדים כדי להבטיח פוטנציאל לריבית נמוכה יותר

• להבין את כל העמלות הכרוכות בנעילת תעריפים

• דע כמה זמן נמשכת נעילת התעריף שלך

5. השלם את הערכת הנכס

רוב המיחזורים דורשים הערכת שווי חדשה:

• צפו לשלם 300-700 דולר עבור הערכת שווי

• הכינו את ביתכם כדי להציג את ערכו הטוב ביותר

• חלק מחברות המיחזור היעילות עשויות לוותר על דרישה זו

• להבין כיצד ערך הבית שלך משפיע על אפשרויות המימון מחדש שלך

6. סגור את המשכנתא החדשה שלך

השלב האחרון בדרך למיחזור מימון:

• בדוק היטב את גילוי הנאות שלך

• היכונו לשלם את עלויות הסגירה

• חתמו על כל המסמכים הנדרשים

• התחל לבצע תשלומים על ההלוואה החדשה שלך

סוגי מיחזור משכנתאות מוסברים

מימון מחדש בריבית ובתקופה

סוג זה של מימון מחדש נפוץ ביותר משנה את הריבית, את תקופת ההלוואה, או את שניהם מבלי לשנות את יתרת ההלוואה. זה אידיאלי אם אתם רוצים:

• הורידו את הריבית שלכם

• להפחית את התשלומים החודשיים

• מעבר משיעור משתנה לשיעור קבוע

• שלם את המשכנתא שלך מהר יותר עם תקופה קצרה יותר

מימון מזומן-אאוט

עם מימון מחדש במזומן, אתם לווים יותר ממה שאתם חייבים כרגע ומקבלים את ההפרש במזומן. אפשרות זו:

• דורש הון עצמי מספיק (בדרך כלל 20% מינימום)

• מספק מימון לשיפוץ בית, איחוד חובות או צרכים אחרים

• לעיתים קרובות מביא לריבית מעט גבוהה יותר

• מגיע בגרסאות FHA ו-VA עבור לווים זכאים

ייעול מימון מחדש

זמין עבור הלוואות מגובות ממשלה (FHA, VA, USDA), הצעה למיחזור מימון יעיל:

• דרישות תיעוד מופחתות

• לעיתים קרובות אין צורך בהערכה

• זמני עיבוד מהירים יותר

• עלויות נמוכות יותר מאשר מימון מחדש מסורתי

אפשרויות מימון מחדש אחרות

• מימון מחדש לטווח קצר : מפחית את הקרן עבור משכנתאות מתחת למים

• משכנתא הפוכה : עבור אזרחים ותיקים להמרת הון עצמי להכנסה

• מימון מחדש ללא עלויות סגירה : החלפת עלויות ראשוניות תמורת ריביות גבוהות יותר

עלויות מימון מחדש

הוצאות מימון מחדש אופייניות

עלויות מימון מחדש מסתכמות בדרך כלל ב-3-6% מסכום ההלוואה שלך ועשויות לכלול:

• עמלות הקמת הלוואה

• דמי הרשמה

• עלויות הערכה

• חיפוש כותרת וביטוח

• עמלות בדיקת אשראי

• דמי רישום

• קנסות על תשלום מוקדם (אם רלוונטי)

חישוב נקודת האיזון שלך

כדי לקבוע האם מימון מחדש הגיוני מבחינה כלכלית:

1. סך כל עלויות הסגירה

2. חשב את החיסכון החודשי שלך

3. חלקו את העלויות בחסכון החודשי כדי למצוא את החודשים עד לנקודת האיזון

4. השווה את מסגרת הזמן הזו למשך הזמן שאתה מתכנן להישאר בביתך

תזמון ודרישות של מימון מחדש

תוך כמה זמן ניתן למחזר מימון?

תקופות ההמתנה משתנות בהתאם לסוג ההלוואה:

• הלוואות קונבנציונליות: אין תקופת המתנה חובה

• ייעול FHA/VA: 210 ימים מהסגירה המקורית

• מימון מחדש במזומן: בדרך כלל 6-12 חודשים

• חלק מהמלווים כופים "תקופות תיבול" משלהם.

דרישות ציון אשראי

בעוד שהדרישות משתנות בהתאם למלווה ולסוג ההלוואה, בדרך כלל תצטרכו:

• מימון מחדש קונבנציונלי: דירוג אשראי 620+

• מימון מחדש של FHA: 580+ למימון מקסימלי

• מימון מחדש של VA: אין ציון מינימלי מ-VA, אך בדרך כלל המלווים רוצים 620+

• מימון מחדש במזומן: לעתים קרובות 660-700+

דרישות הון עצמי

רוב מימון מחדש דורש:

• ריבית ותקופה: לפחות 3-5% הון עצמי

• משיכת מזומן: מינימום 20% מההון העצמי שנותר לאחר משיכת מזומן

• FHA: מינימום של 3.5% הון עצמי

• VA: יכול למחזר עד 100% משווי הבית

מימון מחדש עם אתגרים באשראי

אפשרויות לציוני אשראי נמוכים יותר

אם דירוג האשראי שלך אינו מושלם, שקול:

• FHA או VA מייעלים מימון מחדש (אשר לרוב אינם דורשים בדיקות אשראי)

• עבודה עם חותם משותף

• מציאת מלווים המתמחים באתגרי אשראי

• שיפור האשראי שלך לפני הגשת מועמדות

השפעה על ציון האשראי שלך

מימון מחדש יכול להשפיע על האשראי שלך בכמה דרכים:

• בירורים קשים בנוגע לאשראי עשויים להוריד את הציון שלך באופן זמני

• מספר בקשות משכנתא בתוך 14-45 ימים נחשבות כבקשה אחת

• סגירת משכנתא ישנה ופתיחת משכנתא חדשה עשויות להשפיע על גיל האשראי שלך

• ביצוע תשלומים בזמן של ההלוואה החדשה שלך יעזור לך לבנות מחדש את הדירוג שלך

שיקולים אחרונים

שאלות שכדאי לשאול לפני מיחזור מימון

• כמה זמן אני מתכנן להישאר בבית הזה?

• מהן המטרות הפיננסיות שלי לקראת מימון מחדש?

• האם חיפשתי את המחירים והתנאים הטובים ביותר?

• האם יש לי מספיק הון עצמי עבור סוג המימון מחדש הרצוי?

• האם החיסכון יעלה על העלויות במסגרת הזמן שלי?

טעויות נפוצות במימון מחדש שכדאי להימנע מהן

• התמקדות רק בריבית, לא בעלויות הכוללות

• לא מחפשים מלווים מרובים

• הארכת תקופת ההלוואה מבלי לקחת בחשבון עלויות לטווח ארוך

• משיכת מזומן למטרות לא חיוניות

• מימון מחדש לעתים קרובות מדי

תהליך מיחזור המשכנתא לא חייב להיות מכריע. בעזרת תכנון קפדני והבנה של אופן מיחזור המשכנתא, תוכלו לקבל החלטות אסטרטגיות שמתאימות למטרות הפיננסיות שלכם ולחסוך פוטנציאלית אלפי שקלים במהלך חיי ההלוואה.