Nadlan Capital Group – מימון למשקיעים זרים בשוק האמריקאי
קריטריוני הזכאות להלוואת יחס כיסוי שירותי חוב מסחרי (DSCR) בארצות הברית יכולים להשתנות בין המלווים, אך בדרך כלל, הם מעריכים את החוסן הפיננסי של הלווה ואת פוטנציאל ההכנסה של הנכס.
להלן קריטריונים נפוצים לזכאות להלוואת DSCR מסחרית:
יחס כיסוי שירותי חוב (DSCR)
המלווים דורשים בדרך כלל DSCR מינימלי כדי להבטיח שההכנסה התפעולית נטו של הנכס (NOI) מספיקה לכיסוי תשלומי ההלוואה. לעתים קרובות מחפשים DSCR של 1.20 ומעלה.
סוג נכס
המלווים עשויים להתמחות בסוגי נכסים מסוימים, כגון בנייני משרדים, שטחי מסחר או נכסים רב-משפחתיים. ודא שסוג הנכס שלך תואם את המומחיות של המלווה.
מצב הנכס
הנכס צריך להיות במצב טוב, לעמוד בחוקי הבנייה המקומיים ובתקני הבטיחות. המלווים עשויים לערוך בדיקות כדי להעריך את הבריאות הכללית של הנכס.
יחס הלוואה לערך (LTV).
לרוב, למלווים יש יחסי LTV מקסימליים, המייצגים את סכום ההלוואה כאחוז מהשווי המוערך של הנכס. יחסי LTV נמוכים יותר עשויים לגרום לתנאי הלוואה טובים יותר.
כושר האשראי של הלווה
המלווים מעריכים את אמינות האשראי של הלווה, תוך התחשבות בדירוג האשראי, ההיסטוריה הפיננסית וחובות בולטים אחרים. פרופיל אשראי חזק משפר את הזכאות.
ניסיון ויציבות פיננסית
המלווים עשויים לשקול את הניסיון של הלווה בניהול נכסים מסחריים דומים ויציבות פיננסית כוללת. מומחיות מוכחת יכולה לשפר את הזכאות.
דוחות כספיים אישיים ועסקיים
הלווים נדרשים בדרך כלל לספק דוחות כספיים אישיים ועסקיים, לרבות דוחות רווח, מאזנים ודוחות תזרים מזומנים.
התאמה לדרישות חוק
ודא שהנכס עומד בחוקי הייעוד המקומיים ודרישות משפטיות אחרות. המלווים רוצים להבטיח שהשימוש בנכס תואם את התקנות המקומיות.
מבנה הישות המשפטית
מלווים בדרך כלל דורשים שהלווה יהיה ישות מוכרת מבחינה חוקית, כגון תאגיד, חברה בע"מ (LLC), שותפות או מבנה עסקי אחר. עסקים פרטיים עשויים להתמודד עם מגבלות. במקרים נדירים, חלק מהמלווים לא יאפשרו LLC.
עמידה טובה
הישות חייבת להיות במעמד תקין מול רשויות המדינה והפדרליות. זה כולל רישום עדכני, עמידה בחובות מס ודרישות רגולטוריות אחרות.
מסמכי גיבוש
המלווים רשאים לבקש עותקים של מסמכי ההקמה של הישות, כגון תקנון, תקנון או הסכמי שותפות. מסמכים אלה קובעים את המבנה המשפטי של הישות.
אימות בעלות
המלווים עשויים לדרוש תיעוד המאמת את מבנה הבעלות או החברות של הישות, כולל רשימה של כל הבעלים או החברים, אחוזי הבעלות שלהם וכל שינוי בבעלות.
מספר זיהוי מס (TIN)
הישות חייבת להיות בעלת מספר זיהוי מס (TIN) תקף או מספר זיהוי מעסיק (EIN) שהונפק על ידי שירות מס ההכנסה (IRS). רוב המלווים יזדקקו ל-EIN עבור אזרחים זרים.
ביטוח
הישות נדרשת לעיתים קרובות לשמור על כיסוי ביטוחי מתאים לנכס המסחרי. זה עשוי לכלול ביטוח רכוש וביטוח אחריות.